Immobilie jetzt kaufen?
Der Immobilienmarkt erholt sich. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses in Köln für das Berichtsjahr 2024 sowie der Mietenspiegel 2025 werden mit Spannung erwartet. Dabei werden in Fachkreisen ein Zuwachs der Verkaufsaktivität sowie eine Steigerung der Mieten und der Kaufpreise für die Rheinmetropole erwartet.
Aufgrund der gestiegen Nachfrage ziehen auch die Zinsen trotz gesunkenem Leitzins der Zentrabank wieder an. Dabei liegt das Zinsplus Ende Januar 2025 bei "nur" 0,4 Prozentpunkten gegenüber Dezember 2024. Bei einem Darlehen von 400.000 Euro sind das pro Monat 133 Euro, die die Kreditnehmer zusätzlich stemmen müssen. Wer gegensteuern will, kann die jährliche Tilgungsrate auf ein Prozent reduzieren und die Gesamtlaufzeit verlängern, sofern das Baualter der Immobilie eine Restnutzungsdauer von mehr als 40 Jahren erwarten läßt. Deswegen werden neuwertige Immobilien stärker nachgefragt, was den Preissprung zwischen alt und neu begründet.
Schwache Konjunktur
Über die Gründe des jüngsten Zinsanstiegs entgegen der Entwicklung des Leitzinses der EZB lässt sich nur spekulieren. Es gibt allerdings Hinweise darauf, dass die Märkte ihr Vertrauen in die Leistungsfähigkeit des deutschen Staates einbüßen. Nicht nur, dass Investoren der Regierung vor den Wahlen keine sinnvollen Entscheidungen mehr zutrauen, auch die Tatsache, dass die deutsche Wirtschaft stärker schwächelt als die Konjunktur in anderen europäischen Staaten, fordert einen Risikoaufschlag.
Der Trump-Effekt
Zu kurz gegriffen wäre die Idee, dass die aktuellen Entwicklungen ausschließlich durch Entscheidungen innerhalb der deutschen Politik zu beeinflussen seien. Vielmehr müssen die europäische und die deutsche Wirtschaft auch mit den Störfeuern aus den USA umgehen. Wenn Donald Trump wie angekündigt Strafzölle gegen Deutschland einführt, werden die darauffolgenden EU-Maßnahmen dazu beitragen, dass sich die Verbraucherpreise hochschaukeln und die allgemeine Inflation wieder Fahrt aufnimmt. Wenn zudem der deutsche Staat in Zukunft bereit sein sollte, die erforderlichen Investitionen für die Verteidigung durch ein Aussetzen der Schuldenbremse zu finanzieren, wird die resultierende Neuverschuldung kurzfristig die Geldmenge erhöhen und die Inflation weiter antreiben. Die Folge dürften wieder steigende EZB-Leitzinsen sein. Investoren werden dann höhere Renditen für ihre Pfandbriefe fordern und ihr Vertrauen auch nicht so schnell wiederfinden. Moderate Anleiherenditen und Bauzinsen von deutlich weniger als drei Prozent wären bis auf Weiteres unwahrscheinlich.
Immobilie jetzt kaufen!
Welche Strategie sollten Immobilienkäufer derzeit verfolgen? Die Hoffnung, dass die Zinsen auf absehbare Zeit wieder unter die drei Prozent sinken, wird sich wohl eher nicht erfüllen.
Da die Nachfrage nach Kaufimmobilien weiter steigen, das Angebot aber nach wie vor knapp bleiben wird, dürften auch die Preise weiter steigen – vor allem in den Ballungsgebieten.
Damit der Wohnungsbau Fahrt aufnehmen kann, bräuchte es deutlich vereinfachte Bauvorschriften und verbesserte Rahmenbedingungen für die Branche. Eine neue Regierung wird dieses Problem hoffentlich so schnell wie möglich angehen, um den Bauträgern und Bauherren die Planung von kostengünstigen Neubauten und Sanierungen zu ermöglichen. Bis dahin bleibt das Wohneigentum ein knappes Gut und es ist mit steigenden Kaufpreisen zu rechnen. Gleichzeitig bremsen die Regulierung der Mieten sowie der wohlmeinde Mieterschutz den Mietwohnungsbau, sodass auch die Mieten weiter steigen bzw. nur wenige Mietwohnungen am Markt verfügbar sind und deshalb Mieter zusätzlich auf den Käufermarkt drängen.
Seit dem Zinsschock im Sommer 2022 pendeln die 10-jährigen Bauzinsen in einem Korridor zwischen 3 und 4 Prozent. Trotzdem steigen die Mieten und Kaufpreise um bis zu 10 Prozent, sodass sich ein negativer Realzins für Kreditnehmer ergibt. Sobald die allgemeine Konjunktur sich verbessert und die Bauzinsen wieder sinken, werden noch mehr Käufer auf den Markt drängen, ohne dass sich das Angebot aufgrund der stockenden Bauwirtschaft rechtzeitig anpassen kann.
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